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  • octobre

    30

    2018
Immobilier : Un des pièges à éviter

Immobilier : Un des pièges à éviter

Artisans-Reno rénove plusieurs fois par mois des appartements entiers achetés par de jeunes (et parfois moins jeunes) acquéreurs. Cet article est plus un coup de gueule et une alerte contre ce qui constitue un piège dangereux pour démarrer une vie de propriétaire.
Nous rencontrons souvent des primo-acquéreurs qui sont victimes d’une arnaque facile à réaliser.

Rénover intégralement un appartement en mauvais état  en ville ne peut pas être facilement estimé au mètre carré : rénover un T4 de 100 mètres carrés dans une rue où le stationnement est facile, à un rez-de-chaussée ou un 1er étage, dans un immeuble en béton vibré sans aucune fissure des années 70, va coûter près de 40 à 50% moins cher que rénover le même appartement dans une rue piétonne et dans un immeuble qui date de 1850.
Chiffrer un travail tel que doubler des murs en placo-plâtre ne peut pas, en rénovation, être estimé au mètre carré car si la plupart du temps avec 35€ du m2 nous pouvons fournir et poser du placo, il faut multiplier ce prix par deux, voire par trois, quand il s’agit de petites surfaces ou d’un ensemble de pièces irrégulières, ou bien sûr de travaux à réaliser à l’étage sans possibilité de treuiller les plaques.

Or beaucoup d’agents immobiliers, pour permettre aux jeunes acheteurs de prévoir un budget global, proposent de faire réaliser un devis rénovation par un artisan sérieux de leur entourage professionnel. Or trop souvent artisan et agent sont de connivence pour que le devis comporte le moins de précisions possibles, sans aucun détail, à un prix absolument irréaliste, de façon à faciliter la vente.

Deux des devis que j’ai réalisés cette semaine rentrent dans cette catégorie :

– L’un pour un jeune couple de moins de 23 ans qui, à la suite d’un héritage, a acheté un très joli appartement hyper centre pour lequel ils avaient prévu un budget travaux de 50 000€, budget annoncé par un artisan présenté par l’agent immobilier. Après étude précise nous sommes arrivés à 120 000€ de travaux, ce qui n’était absolument pas envisageable pour les propriétaires. Deux solutions : revendre l’appartement, ce qui paraît impossible vu le prix qu’ils l’ont payé ou ré-emprunter, ce qui parait là aussi impossible compte-tenu de leurs revenus et de leur seuil d’endettement. Il ne leur reste plus qu’à emménager dans un appartement dont le confort et le niveau de vie seront bien inférieurs à ce que l’agent immobilier leur avait laissé espérer.

– Mon deuxième exemple est celui de Rémy, jeune ingénieur informaticien, qui avait bien réfléchi à un projet d’investissement financé par une colocation. Le prix que Rémy  a payé pour un appartement T4 était très intéressant. L’agent immobilier lui a présenté un artisan qui déclarait pouvoir le rénover pour 30 000€, ce qui rendait encore plus intéressant l’exploitation de cet appartement. Imaginez qu’avec un achat + travaux = 130 000€, vous disposiez d’un T4 refait à neuf dans le quartier des Minimes à Toulouse. Or après une étude rapide du montant nécessaire pour rénover ledit appartement, il est apparu évident que le budget annoncé par l’artisan recommandé par l’agent immobilier était de deux fois à deux fois et demi inférieur à la réalité. Rémy se trouve donc dans une situation plus que délicate puisqu’il doit emprunter 30 à 40 000€ de plus et se retrouver avec des mensualités plus élevées que celles autorisées par les banques.

Il est non seulement difficile mais impossible d’empêcher des commerçants peu scrupuleux de se livrer à ce type de méthode proche de l’escroquerie. Artisans-Reno a choisi une méthode commerciale totalement opposée à ce genre de collaboration agent/artisan qui permet certes de prendre des affaires mais aboutit à la politique de la terre brûlée, un peu  comme si un artisan vous proposait d’isoler votre maison moyennant 10 000€ de travaux en vous démontrant qu’avec l’économie de chauffage générée, vous auriez rentabilisé l’opération en moins de 5 ans et qu’en réalité il en faille 25. Artisans-Reno a décidé de ne jamais pratiquer de politique commerciale à cheval sur une ligne jaune : lorsqu’un client nous demande de baisser un tarif et que nous le faisons en changeant les prestations, nous l’annonçons clairement. C’est à notre avis la seule solution praticable pour travailler ensemble à long terme.

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